Di Mark Wheatley-Smith, M&G Investments Graduate

Negli ultimi mesi abbiamo già dedicato spazio al tema della ripresa del mercato residenziale USA, tuttora in corso. Sulle sponde opposte dell’Atlantico, l’edilizia abitativa inglese appare invece ancora in crisi. Vediamo meglio quali sono le dinamiche in gioco nei due Paesi.

Per la nostra ricerca, abbiamo costruito un indice di accessibilità basato sui tre principali barometri dello stato di salute dell’edilizia residenziale: salari, prezzi delle case e tassi ipotecari. Incrociando i valori medi dei prezzi degli immobili e dei tassi ipotecari, è stato possibile stimare l’entità dei costi che gravano sui sottoscrittori di mutui nei due Paesi. Abbiamo quindi diviso il salario medio percepito negli USA e nel Regno Unito per questo numero. Tale calcolo ci offre un indicatore abbastanza affidabile delle possibilità che un inglese o un americano ha di comprare una casa.

Come mostra il grafico, dal 2007 l’acquisto di un’abitazione è diventato più conveniente negli Stati Uniti che nel Regno Unito. Ciò si deve a una serie di motivi.

Innanzitutto, gli acquirenti d’oltreoceano sono stati molto più agevolati dal taglio dei tassi rispetto agli Inglesi. Basti pensare che a fine 2012 l’interesse sui mutui trentennali a tasso fisso era del 3,35% negli USA e del 4,10% in Gran Bretagna. Come già evidenziato a inizio mese, le imprese edili britanniche fanno fatica a gestire eventuali tagli dei tassi per il possibile impatto sui profitti. In secondo luogo, i compratori americani sono stati favoriti dall’aumento dei salari, in rialzo di quasi il 16% contro il 12% di quelli inglesi.

Gli Stati Uniti hanno fatto passi avanti su due fronti rispetto alla Gran Bretagna, ma questo non è sufficiente a spiegare il divario di accessibilità tra i due mercati. Il fattore che ha inciso maggiormente è stato, infatti, il prezzo delle abitazioni.

Sul versante dei prezzi, gli Stati Uniti hanno visto una correzione più marcata: -30% dal massimo al minimo, contro il più modesto -18% del Regno Unito. Oggi il settore immobiliare USA offre robusti guadagni agli acquirenti, in quanto i prezzi crescono di oltre il 10% su base annua. Un fenomeno che potrebbe avere importanti implicazioni per i consumi e per la crescita del PIL grazie all’effetto di moltiplicazione. Per contro, il mercato del mattone inglese, rimessosi in sesto abbastanza velocemente, da fine 2010 soffre della debolezza dei prezzi delle abitazioni.

Con un tasso variabile sui mutui in aumento da 11 mesi, una limitata pressione al rialzo sui salari e prezzi immobiliari stabili, sembra improbabile che il mercato inglese possa mostrarsi più conveniente nel breve periodo. È quindi facile capire perché il governo abbia deciso di lanciare il programma “Help to Buy” (che entrerà in vigore a gennaio 2014) per agevolare gli acquirenti, dopo che il piano prestiti “Funding for Lending” non ha sortito gli effetti sperati.

La reale efficacia del programma sarà ancora oggetto di discussione tra gli economisti. Teoricamente il piano “Help to Buy” dovrebbe avere un impatto positivo sui prezzi degli immobili, ma in pratica potrebbe creare una situazione sfavorevole ai potenziali acquirenti, costringendoli a contrarre prestiti addirittura maggiori che in passato.