Förderung für das erste Eigenheim – ein Geschenk für Immobilienkäufer oder doch eher für jene, die bereits eine Immobilie besitzen?

Wir sind nicht die ersten, die das „Help to Buy“-Programm von George Osborne unter die Lupe nehmen. Von allen Seiten hagelte es zuletzt Warnungen. So meinte Sir Mervyn King, dass „langfristig kein Spielraum für ein solches Programm“ bestehe, während sich Albert Edwards von der Societe Generale ein wenig unverblümter äußerte und in einem Bericht von einer „idiotischen Maβnahme“ sprach. Schließlich mischten sich sogar der IWF und das OBR ein und warnten davor, dass dieses Programm nicht das wirkliche Problem lösen (das in einem mangelnden Angebot besteht), sondern vielmehr Auswirkungen auf die Angebotsseite in Form steigender Immobilienpreise haben könnte.

Aber welche Alternativen hat Osborne überhaupt noch? Anstatt einfach zuzusehen, wie die Immobilienpreise nach oben klettern – was nicht wirklich zur Lösung des derzeit größten Problems Großbritanniens beiträgt – sollte die Regierung lieber das noch größere Problem angehen, nämlich die momentane Investitionsmüdigkeit der Briten. Die Rentabilität von Investitionen im Bausektor ist zwar sehr gering, aber in Großbritannien muss dringend in Infrastruktur, Bildung sowie in Produktionsanlagen und -technik investiert werden. Ansonsten ist das Wachstumspotenzial des Landes auf lange Sicht sehr mäßig.

Doch verstehen Sie uns jetzt bitte nicht falsch. Uns ist schon klar, worauf George Osborne mit diesen Maßnahmen abzielt. Mit der Vorstellung des „Help to Buy“-Programms im Rahmen des letzten Haushalts hat der Finanzminister sein Bestes gegeben, um das Wirtschaftswachstum durch Anreize für das Baugewerbe anzukurbeln. So hofft er, dass dank des Multiplikatoren-Effekts dadurch letztlich auch der Konsum angeregt wird, nachdem sich die britische Wirtschaft seit dem Ausbruch der Finanzkrise lediglich schleppend entwickelt hat. Zumal sich die Staatskasse wegen der höheren Einnahmen aus Stempel- und Einkommensteuern demnächst auch wieder etwas füllen werden. Wer weiß, vielleicht macht sich die ganze Sache auch positiv in den Meinungsumfragen bemerkbar. Und letztendlich wird es funktionieren. Das wissen wir, weil ähnliche Initiativen in Australien und Kanada – den beiden Ländern, in denen Immobilien weltweit am teuersten sind – bereits seit Jahren umgesetzt werden.

Das britische „Help to Buy“-Programm besteht aus zwei Komponenten. Im Rahmen der ersten Komponente können dazu berechtigte Immobilienkäufer vom Staat ein zinsfreies Darlehen (in Höhe von bis zu 120.000 Pfund) erhalten. Im zweiten Schritt tritt der Staat dann als Bürge für einen Teil der Verbindlichkeiten des Schuldners auf. In Australien gibt es eine solche „Förderung für das erste Eigenheim“ in unterschiedlichen Ausprägungen bereits seit 2000. Dabei handelt es sich letztlich immer um einen einmaligen Zuschuss für Neu-Immobilienbesitzer. Allerdings sind diese Leistungen nicht bedarfsorientiert und variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat (so haben beispielsweise Erst-Immobilienbesitzer in Sydney, der teuersten Stadt Australiens, im Rahmen dieses Programm derzeit Anspruch auf 15.000 Dollar). In Kanada wiederum erhalten diejenigen, die ein Eigenheim erwerben möchten, eine Steuergutschrift in Höhe von 5.000 Dollar. Außerdem kann man sich dort über das „Immobilienerwerbsprogramm“ steuerfrei einen Betrag von bis zu 25.000 Dollar aus seiner Altersvorsorge auszahlen lassen, um ein Haus zu kaufen oder zu bauen.

Das Problem besteht jedoch darin, dass diese Programme ganz grundsätzlich dazu geführt haben, dass Immobilien sowohl in Australien als auch in Kanada inzwischen nicht mehr so erschwinglich sind. Die nachfolgende Grafik (die uns freundlicherweise von Torsten Slok von der Deutschen Bank zur Verfügung gestellt wurde) zeigt, wie überteuert Immobilien in einigen Regionen Australiens und Kanadas mittlerweile sind. Ich zumindest halte es für absolut verrückt, dass Wollongong bei der Betrachtung der Immobilienpreise im Vergleich zu den Haushaltseinkommen noch vor New York rangiert.

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Ein weiterer interessanter Aspekt, der aus Torsten Sloks Schaubild zur Erschwinglichkeit von Immobilien hervorgeht, ist die Dominanz neuseeländischer Städte wie Auckland und Christchurch. Und wie Sie wahrscheinlich bereits vermutet haben, gibt es auch in Neuseeland eine Art „Hilfe-zum-Kauf“-Programm, das dort als „Willkommen-zu-Hause-Kredit“ bezeichnet wird. Falls Sie also Neuseeländer sein und schon etwas fürs Alter angespart haben sollten, dürften Sie ihre Altersvorsorge auch dazu benutzen, um sich eine Immobilie zuzulegen.

Dass solche Immobilienkaufprogramme die Preise nach oben treiben, ist in erster Linie auf die zunehmende Verbreitung von Hypothekenkrediten zurückzuführen. Womöglich haben die Finanzunternehmen deshalb auch richtig gehandelt, als sie ihre Standards für die Kreditvergabe verschärft und die Beleihungsquoten verringert haben. Da die britische Regierung jedoch für bis zu 20 Prozent eines neuen Hypothekendarlehens bürgt, können nun auch „risikoträchtigere“ Schuldner, denen man früher wahrscheinlich keinen Hypothekenkredit gewährt hätte, eine Immobilie erwerben. Die Nachfrage steigt also, während das Angebot vielleicht nicht in gleichem Maße zunimmt. Die Folge: steigende Preise. Darüber hinaus können Hauseigentümer auch ihre Immobilien veräußern und einen weiteren Kredit aufnehmen, um damit ein teureres Objekt zu erwerben. Wer weiß, vielleicht steigt die Zahl der vorzeitigen Hypothekenablösungen dann ebenfalls kräftig an. Früher oder später wird dieses Kartenhaus allerdings einstürzen – und auch das ist uns allen ja sehr vertraut.

Die nachfolgende Grafik illustriert die Wechselwirkung zwischen der zunehmenden Verbreitung von Hypothekenkrediten einerseits und der Entwicklung der Immobilienpreise in Australien, Kanada und Großbritannien. Dabei ist Australien ein sehr interessantes Beispiel, weil die Förderung für Erst-Immobilienbesitzer dort zwischenzeitlich erhöht und dann wieder gesenkt worden sind, worauf die Immobilienpreise dann auch entsprechend reagiert haben.

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Das britische „Help to Buy“-Programm wird also vermutlich dazu führen, dass noch mehr Hypotheken aufgenommen werden, so dass die Häuserpreise steigen. Dadurch jedoch wird die Erschwinglichkeit von Immobilien für diejenigen, die keinen Anspruch auf Leistungen aus diesem Programm haben, sinken. Gleichzeitig werden diese Maßnahmen wohl auch zur Folge haben, dass die Einkommensschere noch wesentlich weiter auseinanderklafft, so dass Menschen, deren finanzielle Lage den Kauf einer Immobilie nicht zulässt, noch deutlicher abgehängt werden. Darüber hinaus wird dadurch auch die Vermögensdiskrepanz zwischen Alt und Jung steigen. So wird dieses Programm älteren Immobilienbesitzern höchstwahrscheinlich zugute kommen, während der jüngere Teil der Bevölkerung, der bisher noch kein Eigenheim besitzt und ja schließlich auch irgendwo wohnen muss, wohl das Nachsehen haben wird.

Es gibt bereits Anzeichen dafür, dass die Immobilienpreise in Großbritannien ansteigen. So waren die in der gestern veröffentlichten Bilanz der RICS ausgewiesenen Immobilienpreise so hoch wie seit Januar 2010 nicht mehr. Diese Daten decken sich auch mit den positiven Zahlen zu den Immobilienpreisen, die kürzlich von den Hypothekenanbietern Halifax und Nationwide vorgelegt wurden und darauf hindeuten, dass wir die Hochs von vor der Krise inzwischen bereits wieder erreicht haben. Man muss sich also die Frage stellen, ob ein Programm, das Finanzunternehmen dazu animiert, Kredite zu vergeben, und Verbraucher ermutigt, Kredite aufzunehmen, für eine Volkswirtschaft, in der momentan Hypothekenkredite im Wert von 1,26 Bio. Pfund (was 80 Prozent des BIP entspricht) getilgt werden müssen, wirklich der klügste Weg ist. Zumal dieses Programm darauf abzielt, einen bereits kostspieligen Vermögenswert noch weiter zu verteuern. Falls die Konjunktur ins Straucheln geraten sollte, könnte dies zu finanzieller Instabilität sowie zu gewaltigen Kosten für die Steuerzahler führen.

Wenn die Immobilienpreise auf kurze Sicht aber immer weiter steigen sollten, stellt sich letztlich die Frage, ob es sich hierbei wirklich um ein „Hilfe-zum-Kauf“- oder aber eher um ein „Hilfe-zum-Verkauf“-Programm handelt.

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